Retard dans la livraison d’un bien sur plan : les droits de l’acheteur au Portugal

L’achat d’une propriété en plan, c’est-à-dire encore en construction, est un choix de plus en plus populaire sur le marché portugais. La promesse d’un prix plus compétitif, des délais de paiement échelonnés et la possibilité de personnalisation rendent ce type d’acquisition attrayant. Cependant, lorsque la propriété n’est pas livrée à la date convenue, l’acheteur peut être confronté à la frustration, aux pertes financières et à l’incertitude. Heureusement, il existe un soutien juridique pour faire face à cette situation.

Bases juridiques applicables

1. Rupture de contrat

Aux termes de l’article 804 du Code civil, le défaut de livraison du bien dans le délai convenu constitue une défaillance du promoteur immobilier, qui est responsable des dommages causés. L’acheteur peut :

• Exiger l’exécution forcée du contrat (art. 801)

• Demander des dommages-intérêts (art. 562 et suivants)

• Résilier le contrat, si le défaut est définitif ou entraîne une perte d’intérêts (art. 802)

2. Clause pénale

Il est fréquent que le Contrat de Vente à Ordre (CPCV) contienne une clause pénale (art. 817), stipulant une indemnité automatique pour chaque jour ou mois de retard. Cette clause dispense l’acheteur de prouver le préjudice.

Gestes pratiques à prendre

A. Vérifiez le contrat

• Confirmez la date de livraison promise

• Vérifier une clause pénale

• Confirmer les délais pour les actes et les pénalités

B. Notifier formellement le vendeur

• Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception demandant :

  • Sur la justification du retard

  • Nouvelles prévisions de livraison

  • Indemnité pour pertes ou clause pénale

C. Demande de dommages-intérêts

• Si le contrat ne comporte pas de clause pénale, il est possible de réclamer une indemnisation pour les dommages prouvés, tels que :

  • Paiement des loyers temporaires

  • Pertes avec report de crédit

  • Coûts associés au fait de manquer d’autres opportunités

Lorsque le bien est vendu mais que les travaux ne sont pas terminés

Si l’acte a déjà été exécuté, mais que l’immeuble reste inachevé, le régime des travaux s’applique (articles 1207 et suivants du Code civil). L’acheteur peut :

• Exiger l’achèvement des travaux

• Résilier le contrat et embaucher une autre entreprise, en facturant les coûts à l’entrepreneur.

• Demander une indemnisation pour le retard et les dommages causés

Garanties légales après la livraison

Même après la livraison du bien, l’acheteur est protégé par des garanties :

• 5 ans pour les défauts non structurels

• 10 ans pour les défauts de construction (article 1225 du Code civil)

Canaux de règlement des griefs et de résolution

• IMPIC : Accepte les plaintes formelles contre les promoteurs et les entreprises de construction

• Juges de paix : pour les litiges jusqu’à 15 000 €, une solution rapide et moins coûteuse

• Tribunal judiciaire : Pour les affaires de valeur supérieure ou les affaires plus complexes

Conclusion

Le retard dans la livraison d’un bien immobilier sur plan n’est pas seulement un revers : c’est une rupture de contrat avec des conséquences juridiques. En agissant de manière éclairée et documentée, l’acheteur peut protéger ses droits, récupérer les pertes et même résilier le contrat. Un soutien juridique peut être essentiel dans ces cas.